L’ultimo comma dell’art. 1138 del codice civile stabilisce che le norme del regolamento di condominio non possono vietare di possedere o detenere animali domestici. La disposizione è stata introdotta dalla legge 11 dicembre 2012 n. 220, che ha riformato il condominio. Il divieto riguarda il contenuto del regolamento. La giurisprudenza discute però se valga anche per le clausole dei regolamenti contrattuali, come spiegato più avanti.
Cosa dice l’art. 1138 sugli animali domestici
Testo della norma
L’ultimo comma dell’art. 1138 c.c. è il riferimento diretto per la questione. Il suo contenuto, nella formulazione riportata dal testo normativo annotato di Brocardi.it, è il seguente:
«non possono vietare di possedere o detenere animali domestici»
Il comma ha per oggetto le norme del regolamento di condominio, non le singole decisioni dell’assemblea. Il legislatore non ha quindi attribuito al regolamento la facoltà di limitare la detenzione di animali domestici, e la tutela opera sul piano della possibilità stessa di imporre un divieto generale.
Introduzione con la legge n. 220/2012
Il comma non faceva parte del testo originario dell’art. 1138 c.c. È stato aggiunto dalla legge 11 dicembre 2012 n. 220. Già nel 2011 la Cassazione (n. 3705) aveva stabilito che un regolamento assembleare ordinario non può vietare gli animali negli appartamenti.
| Fonte | Contenuto | Riferimento |
|---|---|---|
| Art. 1138, ultimo comma, c.c. | Le norme del regolamento non possono vietare di possedere o detenere animali domestici | Testo annotato, Brocardi.it (2012) |
| Legge 11 dicembre 2012 n. 220 | Introduce il comma nell’art. 1138 c.c. | Legge di riforma del condominio |
Finalità della tutela
Il testo della norma non esplicita la ragione per cui il legislatore ha previsto questa limitazione. Il dato verificabile è quindi il tenore letterale del comma, che esclude dal regolamento il potere di vietare la detenzione. La tutela si collega al rapporto tra la proprietà individuale e le regole comuni: il regolamento disciplina l’uso delle parti comuni e la convivenza, ma non può comprimere la scelta di detenere un animale domestico.
Il regolamento condominiale può vietare i cani?
Un regolamento di condominio può vietare i cani e gli altri animali domestici solo in una situazione specifica: quando il divieto è contenuto in un regolamento contrattuale. Il divieto deve quindi far parte del patto tra i condomini e non essere stato introdotto da una semplice decisione dell’assemblea. Quando il divieto manca questo requisito, la giurisprudenza lo considera inefficace. Il quadro non è però uniforme, perché le pronunce più recenti non seguono sempre la stessa linea.
Il divieto valido solo se contrattuale
La distinzione decisiva è tra due tipi di regolamento:
- Regolamento contrattuale: è accettato da tutti i condomini al momento dell’acquisto, di solito tramite l’atto di compravendita.
- Regolamento assembleare: è approvato dalla maggioranza dell’assemblea.
Per verificare il tipo di regolamento in vigore, conviene controllare il titolo di proprietà e la documentazione allegata all’atto di acquisto. Se il regolamento è stato predisposto dal costruttore e richiamato nel contratto di compravendita, è di norma contrattuale.
Quando la clausola è dichiarata nulla
La Cassazione n. 3705 del 16 febbraio 2011 ha stabilito che un regolamento assembleare ordinario non può vietare la presenza di animali negli appartamenti, come riportato da Diritto.it (31 agosto 2026).
Le pronunce successive hanno allargato o precisato questo principio:
| Pronuncia | Tipo di regolamento | Esito riportato | Fonte |
|---|---|---|---|
| Cass. n. 3705, 16 febbraio 2011 | Assembleare | Divieto di animali non valido | Diritto.it, 31 agosto 2026 |
| Trib. Lecce n. 2549/2022 | Contrattuale | Delibera a maggioranza non può superare il divieto contrattuale | Studio Cataldi, 4 ottobre 2022 |
| Trib. Cosenza n. 960, 30 giugno 2026 | Contrattuale (art. 1138, c. 5, applicabile solo agli assembleari) | Limite di un solo animale confermato | Diritto.it, 31 agosto 2026 |
| Trib. Cagliari n. 134, 28 gennaio 2025 | Contrattuale | Divieto di vietare animali esteso anche alle clausole contrattuali | Diritto.it, 31 agosto 2026 |
Regolamento assembleare e contrattuale: che differenza c’è?
La distinzione tra regolamento assembleare e regolamento contrattuale determina quale norma sugli animali domestici si applica in un condominio e chi può modificarla. Il regolamento assembleare è un atto dell’assemblea condominiale. Il regolamento contrattuale ha invece natura di contratto tra i condomini. Per il tema degli animali, la differenza incide sulla validità di un divieto e sulla possibilità di superarlo con una delibera.
Natura giuridica
La Cassazione, con sentenza n. 13632/2010, qualifica il regolamento contrattuale come contratto plurisoggettivo. Il regolamento assembleare non ha questa natura e viene approvato dall’assemblea.
Confronto operativo
| Profilo | Regolamento assembleare | Regolamento contrattuale |
|---|---|---|
| Natura | Atto dell’assemblea | Contratto plurisoggettivo (Cass. n. 13632/2010) |
| Modifica del divieto | Il divieto non può essere imposto con delibera assembleare (Cass. n. 3705/2011) | Solo all’unanimità |
| Art. 1138, ultimo comma, c.c. | Applicabile, secondo Trib. Cosenza, sent. n. 960 del 30 giugno 2026 | Non applicabile, secondo la stessa sentenza |
Modifica e delibera a maggioranza
Il regolamento contrattuale si modifica solo all’unanimità. Il Tribunale di Lecce (sent. n. 2549/2022) ha ritenuto che una delibera a maggioranza non possa superare un divieto contenuto in un regolamento contrattuale.
Un orientamento giurisprudenziale ancora diviso
I tribunali non sono allineati sull’estensione del divieto di cui all’art. 1138 c.c. Il Tribunale di Cosenza (sent. n. 960 del 30 giugno 2026) ritiene che l’ultimo comma valga solo per i regolamenti assembleari e non per quelli contrattuali. Il Tribunale di Cagliari (sent. 28 gennaio 2025, n. 134) ha invece esteso il divieto anche alle clausole contrattuali, secondo la ricostruzione riportata da Diritto.it (31 agosto 2026).
Si può limitare il numero di animali?
Nel caso deciso dal Tribunale di Cosenza il limite numerico era contenuto in un regolamento contrattuale, cioè richiamato dagli atti di acquisto delle singole unità. Si tratta di una pronuncia di merito, non di un principio consolidato.
Il limite di un solo animale secondo il Tribunale di Cosenza
Con la sentenza n. 960 del 30 giugno 2026, il Tribunale di Cosenza ha confermato il limite di un solo animale in casa nei confronti di una proprietaria che ne deteneva almeno dodici. La fonte riporta una sanzione di 800 euro per recidiva ai sensi dell’art. 70 disp. att. c.c. Non precisa il numero di violazioni precedenti.
| Pronuncia | Tipo di regolamento | Esito sugli animali |
|---|---|---|
| Tribunale di Cosenza n. 960, 30 giugno 2026 | Contrattuale | Confermato il limite di un solo animale |
Il contrasto con il Tribunale di Cagliari
Le fonti non riportano decisioni del Tribunale di Cagliari sul limite numerico. La sentenza n. 134/2025 riguarda l’estensione del divieto di vietare gli animali alle clausole contrattuali, e il limite di Cosenza potrebbe quindi essere valutato diversamente.
Metodo per verificare un limite
- Accertare se la clausola si trova nel regolamento contrattuale o in un regolamento assembleare.
- Se il limite è contrattuale, rivolgersi a un legale, perché la giurisprudenza non è uniforme sull’applicabilità dell’art. 1138 ai regolamenti contrattuali.
Rumori, pulizia e parti comuni: i limiti per il proprietario
Il proprietario del cane risponde del comportamento concreto dell’animale, sia nel proprio appartamento sia nelle parti comuni. Le regole di convivenza riguardano quindi l’effetto che il cane produce sugli altri condomini: rumore, sporco e uso degli spazi condivisi. Il divieto di detenzione è un’altra questione, trattata nelle sezioni dedicate a regolamento e delibere.
Rumori molesti e disturbo della quiete
Abbaiare, guaire o ululare in assenza del proprietario sono le fonti di disturbo più comuni tra vicini. Per ridurle:
- abituare il cane a restare solo per periodi brevi e crescenti, invece di lasciarlo solo a lungo fin dall’inizio;
- annotare data e orario degli episodi, se arrivano segnalazioni, per avere un riscontro concreto;
- se l’abbaiare persiste, rivolgersi al veterinario per escludere cause di disagio o dolore e, in seguito, a un educatore cinofilo.
Deiezioni e pulizia delle parti comuni
Il proprietario deve intervenire subito su ogni deiezione lasciata nelle parti comuni.
| Situazione | Gesto richiesto | Motivo pratico |
|---|---|---|
| Deiezione su pianerottolo, androne o vialetto | Raccogliere subito con sacchetto e gettarlo nel contenitore dei rifiuti | Evitare odori e rischi di scivolamento per gli altri |
| Urina su portone, muro o aiuola comune | Pulire la superficie con acqua e detergente neutro | Impedire odori persistenti |
| Oggetti del cane (ciotole, giochi) lasciati in comune | Riportarli subito nel proprio appartamento | Liberare il passaggio |
Uso di ascensore, scale e giardino
- Ascensore: tenere il cane al guinzaglio o in trasportino e aspettare che la cabina sia libera prima di salire.
- Scale: usare un guinzaglio corto per non ostacolare il passaggio e per trattenere il cane in caso di incontri.
- Giardino: rispettare le aree e gli orari eventualmente previsti dal regolamento, e raccogliere sempre le deiezioni anche in spazi verdi privati del condominio.
Cosa fare se il condominio vieta il cane?
Una delibera assembleare non è l’unico strumento con cui un condominio può imporre un divieto. Prima di contestarla, bisogna stabilire se il divieto deriva da un regolamento contrattuale o da un regolamento assembleare, perché la base giuridica del ricorso cambia.
Verificare la natura del divieto
- Regolamento contrattuale: è parte del contratto di compravendita o è stato accettato da tutti i proprietari.
- Regolamento assembleare: è stato approvato a maggioranza.
Ricorso e prova della natura del regolamento
Per impugnare la delibera occorre dimostrare la natura del regolamento. Il metodo è il seguente:
- Controllare il verbale della delibera e il quorum con cui è stata votata.
- Raccogliere la documentazione che attesti l’accettazione del regolamento da parte dei proprietari.
Termini per impugnare
L’art. 1137 c.c. prevede per l’impugnazione delle delibere annullabili un termine breve di 30 giorni, che decorre dalla deliberazione per i condomini dissenzienti e dalla comunicazione per gli assenti. Se la delibera sia annullabile o nulla va valutato caso per caso, e dalla qualificazione dipende l’applicabilità del termine. Per questo conviene rivolgersi subito a un legale, senza lasciar scadere i 30 giorni.
Affitto e animali: cosa prevede il contratto?
Il contratto di locazione può contenere una clausola di divieto sugli animali, ma le fonti disponibili non chiariscono come le pronunce sul regolamento condominiale si applichino al rapporto di locazione. Le pronunce citate nelle fonti disponibili distinguono i due piani e arrivano a conclusioni diverse, per cui conviene leggere il testo del contratto prima di firmare.
Clausola di divieto nel contratto di locazione
Il divieto può comparire nel contratto come pattuizione tra locatore e conduttore. Secondo il Tribunale di Cagliari (sentenza 28 gennaio 2025, n. 134), riportata da Diritto.it il 31 agosto 2026, il divieto di vietare gli animali vale anche per le clausole contrattuali. La fonte riguarda però le clausole dei regolamenti contrattuali condominiali. Non precisa se il principio si applichi a un divieto pattuito tra locatore e conduttore: per un contratto di locazione conviene rivolgersi a un legale.
Rapporto tra regolamento condominiale e contratto d’affitto
| Autorità | Data | Principio rilevante |
|---|---|---|
| Tribunale di Lecce, n. 2549 | 2022 (fonte Studio Cataldi, 4 ottobre 2022) | Una delibera a maggioranza non può superare il divieto contrattuale |
| Tribunale di Cosenza, n. 960 | 30 giugno 2026 | L’art. 1138 c. 5 c.c. vale per i regolamenti assembleari, non per quelli contrattuali |
| Tribunale di Cagliari, n. 134 | 28 gennaio 2025 | Il divieto di vietare gli animali si estende alle clausole contrattuali |
Le sentenze di Lecce e Cosenza riconoscono quindi al regolamento contrattuale una forza che una delibera assembleare non può scalfire, mentre Cagliari va oltre e nega efficacia al divieto stesso.
Obblighi del conduttore verso il proprietario
Le fonti disponibili non definiscono in dettaglio gli obblighi del conduttore, quindi il metodo pratico è questo:
- Verificare nel contratto se esiste una clausola sugli animali e a quale regolamento rinvia.
- Chiedere per iscritto al proprietario una copia del regolamento condominiale, distinguendo quello allegato al contratto da quello votato in assemblea.
- Comunicare in forma scritta la presenza di un animale, se il contratto lo prevede.
- Conservare la corrispondenza, perché serve a documentare eventuali contestazioni.
